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Ein aktuelles Urteil des OGH schafft Klarheit über das Zurückbehaltungsrecht eines Wohnungseigentumswerbers bei einer Ratenzahlung nach Bauträgervertragsgesetz – trotz Haftrücklass.
Sachverhalt
Ein Wohnungseigentumswerber (Beklagter) kaufte Miteigentumsanteile für eine noch zu errichtende Eigentumswohnung. Im Vertrag wurde die Bezahlung des Gesamtpreises in Raten vereinbart. Nach Bezugsfertigstellung wurde die vorletzte Rate in Höhe von 17 Prozent des Gesamtpreises fällig, wovon der Wohnungseigentumswerber jedoch nur einen Teil bezahlte.
Er behielt den Differenzbetrag zurück, da sowohl an seiner Wohnung als auch an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, Baumängel vorhanden waren. Dabei berief er sich auf das Zurückhaltungsrecht gemäß § 1052 ABGB. Die letzte Rate, fällig nach Fertigstellung der Gesamtanlage, zahlte der Wohnungseigentumswerber jedoch vollständig. Der Bauträger (Kläger) war der Ansicht, dass der Wohnungseigentümer den noch ausständigen Betrag schikanös zurückhielt, unter anderem deswegen, weil ein Haftrücklass vereinbart worden war. Er forderte daraufhin die vollständige Bezahlung der vorletzten Rate durch den Wohnungseigentumswerber, mit der Begründung, dass das Zurückbehaltungsrecht im Rahmen des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) lediglich für die letzte Rate bestehe.
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Rechtsansicht des OGH
Der OGH ist der Ansicht, dass ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 1052 ABGB grundsätzlich zulässig ist, wenn ein Grund für die Zurückbehaltung des Entgelts gegeben ist. Das gilt auch für Ratenzahlungen im Rahmen des BTVG und auch für andere Raten als nur die Letzte. Dazu führte der OGH aus, dass Zahlungen in einem Ratenplan zwar an das Zug-um-Zug Prinzip angelehnt sind (Erbringung der einen Leistung zum Erhalt ihrer Gegenleistung, z.B. Geld gegen Kaufsache).
Die einzelnen Raten stehen aber nicht in direkter Verbindung zu den einzelnen Bauleistungen. Eine bestimmte Rate lässt sich daher nicht mit einem bestimmten Baumangel in Verbindung bringen. Deswegen besteht das Zurückbehaltungsrecht bei jeder einzelnen Rate. Das Zurückbehaltungsrecht kann auch wegen Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ausgeübt werden.
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Der Bauträger argumentierte weiters, dass die Verbesserung der Mängel durch den Haftrücklass ausreichend gedeckt gewesen wäre. Dem hielt der OGH entgegen, dass der Haftrücklass zwar als Sicherung für Mängel besteht, jedoch nicht das Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers ersetzt oder einschränkt. Dies trifft auch auf Zahlungen zu, die noch vor dem Haftrücklass fällig sind, wie im vorliegenden Fall die vorletzte Rate.
Das Argument des Bauträgers, der Wohnungseigentumswerber habe die Zurückbehaltung schikanös ausgeübt, wies das Gericht damit zurück, dass der Haftrücklass und das Leistungsverweigerungsrecht unterschiedliche Funktionen erfüllen. Der Haftrücklass schafft Sicherheit für verborgene Mängel, das Zurückbehaltungsrecht dagegen dient der Durchsetzung einer Verbesserung des mangelhaften Werkes.
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Fazit
Das Zurückbehaltungsrecht gemäß § 1052 ABGB besteht neben einem Haftrücklass. Der Wohnungseigentumswerber kann Entgeltzahlungen zurückbehalten, solange Mängel vorliegen, die eine Verbesserung erfordern. Dieses Recht ist darüber hinaus nicht an eine bestimmte Rate gebunden und kann bei jeder einzelnen Rate geltend gemacht werden.